Eigentumswohnungen in Wien – Renditen steigen durch Stagnation der Kaufpreise und höheren Mieten um teils mehr als 23 %

Inmitten wirtschaftlicher Herausforderungen und regulatorischer Verschärfungen wie der KIM-Verordnung zeigt der Wiener Immobilienmarkt einmal mehr seine Vielschichtigkeit. Während die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in vielen Bezirken stagnieren oder leicht rückläufig sind, ziehen die Mieten kräftig an – mit spürbaren Auswirkungen auf die Renditen.

Verkaufspreise: Stabile Entwicklung mit lokalen Ausreißern

Trotz steigender Finanzierungskosten und Unsicherheiten auf Käuferseite haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Wien überraschend stabil gehalten. Die Veränderungen sind gering, teils sogar rückläufig. Doch in einzelnen Bezirken zeigen sich markante Bewegungen:

• 20. Bezirk (Brigittenau) verzeichnete mit +10,7 % die stärkste Preissteigerung. Ein Rebound nach einem Rückgang von über 4 % im Vorjahr – hier scheint der Markt wieder Boden gutzumachen.

• 11. Bezirk (Simmering) setzt seine stille Aufholjagd fort und schließt zunehmend zur Preismitte Wiens auf.

• 13. Bezirk (Hietzing) verringert den Abstand zum traditionell teuren 19. Bezirk (Döbling) – ein Zeichen dafür, dass grüne Lagen mit guter Anbindung zunehmend gefragt sind.

• 15. Bezirk (Rudolfsheim-Fünfhaus) hingegen erlebt mit –5,4 % den stärksten Preisrückgang – möglicherweise eine Reaktion auf zuvor überdurchschnittliche Preisanstiege – ein Zeichen für mehr Realismus im Markt

  
  

Mieten: KIM-Verordnung und Zinsniveau treiben Nachfrage nach Mietwohnungen

Die Auswirkungen der KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) und auch - das zwar inzwischen wieder gesunkene - Zinsniveau machen sich deutlich bemerkbar – allerdings nicht beim Kauf, sondern auf dem Mietmarkt. Weil Eigenkapitalhürden und Kreditrestriktionen potenzielle Käufer ins Mietsegment drängen, steigen hier die Preise deutlich:

• Größte Mietsteigerung im 9. Bezirk (Alsergrund) mit satten +18,7 % – ein Zeichen für die anhaltende Attraktivität zentraler Lagen mit guter Infrastruktur und Bildungsnähe.

• Am wenigsten Bewegung im 23. Bezirk (Liesing) mit +1,2 %, was auf ein bereits gesättigtes Mietniveau oder geringere Nachfrage schließen lässt.

• Überraschend dynamisch zeigt sich der 22. Bezirk (Donaustadt) mit +11,8 %. Mit Mietpreisen nahe der € 19,00/m² übertrifft er teilweise sogar innere Bezirke – ein Hinweis darauf, dass moderne Neubauten, gute Infrastruktur und Freizeitqualität hier vermehrt höherpreisige Zielgruppen anziehen.

  
  

Renditen: Rückenwind für Anleger

Das Zusammenspiel aus stagnierenden Kaufpreisen und steigenden Mieten hat eine klare Folge: Die Bruttorenditen von Eigentumswohnungen steigen in fast allen Bezirken – ein erfreulicher Trend für Investoren.

• Spitzenreiter ist der 22. Bezirk mit einer Bruttorendite von 3,7 %, was angesichts der hohen Mietnachfrage und vergleichsweise moderater Kaufpreise kaum überrascht.

• 10. und 21. Bezirk folgen mit 3,4 %, was die wachsende Attraktivität dieser Lagen für Anleger unterstreicht.

• Eine Ausnahme bilden der 11. und 20. Bezirk, wo die Rendite durch die starke Preissteigerung etwas gedämpft wurde.

• Der 1. Bezirk bleibt weiterhin das Schlusslicht in Sachen Rendite – Luxus hat eben seinen Preis, allerdings nicht immer seinen Ertrag.

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Anlegerfreundliches Klima in Wien – mit regionalen Nuancen

Während der Eigentumserwerb für Eigennutzer durch strenge Finanzierungsrichtlinien erschwert wurde, öffnet sich für Kapitalanleger ein attraktives Zeitfenster. Der Wiener Markt zeigt sich resilient, mit regionalen Differenzierungen, die gezielte Investmentstrategien begünstigen.

Insbesondere Bezirke mit stabilen Kaufpreisen und dynamischem Mietwachstum – wie der 22., 21. und 10. Bezirk – liefern aktuell besonders attraktive Einstiegspunkte für Anleger. Wer langfristig denkt und regional differenziert investiert, findet in Wien weiterhin ein stabiles, wenngleich anspruchsvolles Immobilienumfeld. Eine bezirksweite Betrachtung ist in vielen Gegenden fast fahrlässig, um ein exaktes Bild als Grundlage für Investitionsentscheidungen zu bekommen ist jedenfalls genaues Hinsehen auf die „Wiener Grätzel“ sinnvoll und notwendig.

Die Daten beruhen auf der Datenbank „Projektimmo“ der Immoservice Austria sowie auf der Erhebung der Mietpreise von Willhaben Österreich.

Bezirke Wien gesamt 2025.pdf

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