Zahl der Woche: 18 Monate – Planung und Genehmigung im Wohnbau

Wer bei einer Baustelle eines neuen Wohnbauprojektes vorbeigeht, wird nicht nur vom Lärm der Maschinen, Beton und Kränen begleitet, sondern auch von dem Eindruck, wie schnell diese Gebäude wachsen. Diese Gebäude entstehen aber nicht nur auf der Baustelle, sondern davor am Schreibtisch, begleitet von viel Bürokratie. Diese Bürokratie führt dazu, dass es im Durchschnitt rund 18 Monate dauert, bis wir überhaupt die ersten Bewegungen auf einer Baustelle sehen. Und das ist nur der Durchschnitt, manche müssen noch viel länger warten.

In diesen 18 Monaten wandert das Projekt zwischen Planer, Behörden und Ämtern hin und her. Ein fehlendes Detail, eine neue Auflage oder eine kleine Anpassung können Wochen oder Monate kosten. Der Weg zur Genehmigung durch den Behördendschungel verläuft selten ohne Umwege.

Für den Markt hat das Folgen, die nicht sofort sichtbar sind. Wohnungen, die heute nicht geplant oder genehmigt werden, fehlen erst Jahre später. Zwischen Idee und fertiger Wohnung vergehen mehrere Jahre. Das bedeutet: Der Markt reagiert immer zeitversetzt.

Wenn sich Rahmenbedingungen ändern – etwa durch steigende Zinsen oder höhere Baukosten – wird neu gerechnet. Projekte werden verschoben oder angepasst. Die Baustelle bleibt im Moment leer, die Wirkung zeigt sich erst später.

Das erklärt auch, warum sich Engpässe im Wohnungsmarkt nur schwer kurzfristig lösen lassen. Selbst wenn heute neue Projekte gestartet werden, braucht es Zeit, bis daraus Wohnraum entsteht. Der Wohnbau bewegt sich langsamer als der Markt selbst.

18 Monate wirken auf den ersten Blick wie eine einfache Zeitangabe. In der Realität erklären sie, warum Angebot und Nachfrage selten gleichzeitig reagieren und warum Entscheidungen von heute den Markt erst Jahre später sichtbar verändern.